住宅电梯达到20年使用期是否必须更换？国家特种设备安全技术规范明确，电梯强制淘汰区间为15-25年。实际上，日常维保质量才是关键指标——定期进行安全评估且运行状态良好的电梯，经专业机构检测合格后，可延续使用至25年甚至30年。
判断电梯是否需要更新，建议重点关注三大指标：近半年故障报修频率是否超过3次/月、年度维护费用是否持续攀升超万元、是否存在无法修复的结构性安全隐患。当出现控制系统频繁死机、导轨严重磨损等状况时，建议启动更新程序。
业主决策流程应分四步走：
安全评估阶段：委托甲级资质机构出具《电梯安全状况诊断报告》
民意征集阶段：采用"线上+线下"双通道表决（建议使用住建部官方表决平台）
资金筹备方案：既有住宅可申请房屋养老金，或按楼层系数分摊（参考标准：顶楼系数1.5，每降1层减0.1）
设备选型要点：重点考察曳引系统能效等级、轿厢无障碍设计、物联网监测功能
特别提醒：根据《民法典》278条，电梯更新需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意。
实施过程中建议设立三人监督小组，全程参与招标比价、施工监理、验收检测等环节。新梯安装后务必签订包含五年维保的套餐服务，并定期通过"电梯电子健康档案系统"查看运行数据。
