大修还是换新？老旧电梯怎么办

“我们小区开发时间长了，电梯严重老化，经常出故障和困人现象，之前有业主被卡在两层之间，确实挺危险的。”外卖小哥王先生六七年前搬到商丘市睢阳区盛大世纪名城居住，日常出入楼栋，他和不少老年邻居都相熟。闲聊时他留意到，电梯安全是小区老年住户最希望解决的问题。他告诉记者，“2023年就有业主提出更换老旧电梯的诉求，但一直没有实质性进展。”

“小区电梯最早在2007年投入使用，目前有20部电梯已使用超过15年。”盛大小区物业李经理介绍，小区1号楼和5号楼两年前使用维修基金对电梯进行了大修，但随着使用年限增加，不少居民还是担心乘梯安全问题。

电梯使用时间长，频发故障，大修还是更换，哪种方式更合适？“很多业主心里有个误区：电梯能正常运行、年检合格，就不用换。” 郑州一名有着十余年一线经验的电梯技术人员解释，“电梯属于特种设备，每一台都有相当于“身份证”的使用登记证，年检合格不代表它不会出小毛病；反过来，电梯还能跑也不等于安全部件都没问题，隐患照样存在。”他告诉记者，15年的时间界定是国家结合设备寿命、维修成本划出来的门槛。有些小众牌子的电梯，到15年基本需要更换了。大品牌的看着还能用，但老化带来的风险会变高。

商丘市市场监管局食品安全抽检监测科一工作人员表示，“电梯不存在法定强制报废年限，只要电梯能够通过定期检验且结果合格，即使超过15年仍可继续使用，不过超过15年就可以申请国家补贴进行更换。”

“年检合格，不等于绝对安全。” 一位住建系统业内人士也表示，使用满15年后电梯整机安全大幅下降，存在 “带病合格” 的隐患，建议开展专项安全评估。“短期大修省钱，但老旧电梯配件停产，只能选用替代件，多次大修累计花费甚至超过换新成本。如果安全评估不建议继续运行，或是大修费用达到换新费用的 50%—60%，优先考虑整梯更换。”

哪些老旧电梯符合更换条件？郑州市住房保障和房地产管理局明确：支持郑州市范围内依法依规建设的住宅楼中已办理使用登记，且使用年限长、配置水平低、运行故障率高、群众更新意愿强烈的老旧电梯更新（不含改造和大修），重点支持更新使用15年以上（2012年1月1日前办理使用登记）、存在安全隐患的住宅老旧电梯。

国债政策加持 换梯落地仍需多方统筹

根据国务院2026年5月印发的《城市更新“十五五”规划》，“十五五”期间全国将完成更新和加装住宅电梯57.5万台。纳入超长期特别国债支持的老旧住宅电梯更新项目，优先支持使用满15年、故障多发、存在安全隐患的电梯，推动老旧住宅电梯改造更新。“居民更换电梯的呼声越来越高，听街道办工作人员说国家出政策了，我们就立即开始做民意统计工作。”盛大物业李经理告诉记者，今年十一假期又做了一次民意统计，90%业主表示同意，材料已上报主管部门，目前正等待资金批复。

国债补贴政策具体怎么规定，还有哪些需要考虑的现实因素？业主意见已统一，是不是意味着换梯就能稳落地？

依托超长期特别国债，2026年河南省内多个地市采用按电梯停靠层（站）数分档补助：9层及以下10万元每台，10-18层15万元每台，19层及以上20万元每台；2025年先期项目多按单台15万元定额补助。对于补贴覆盖范围，商丘市住建局物业管理科工作人员介绍：“根据此前两年的情况，只是更换电梯一般够用。但如果同步涉及楼体改造、加装平台等改造工程，国债资金可能会出现缺口，差额需业主自筹。”上述业内人士表示，补贴通常无法完全覆盖换梯费用，需要维修资金、公共收益、业主分摊多管齐下。

资金缺口怎么补齐，郑州已有落地案例。“小区借着2025年的国补政策，每部电梯拿到了15万元补贴，小区22部电梯2025年全部完成更换，833户居民用上新电梯。”郑州市金水区正弘旗小区物业贾经理告诉记者，截至2025年，小区电梯已经使用17年。“2018年大修过一次，但特种设备的维修和养护成本都比较高，国补政策出台前，其实已经着手准备换电梯了。”贾经理表示，业主听说有补贴，再用上维修资金几乎不用额外掏钱，基本全部同意更换。

“小区电梯更换之后，起初在试运营调试阶段会有一些小毛病，但用着比之前的旧电梯放心多了，崭新的电梯让居住条件也得到了改善。”郑州路劲河畔明珠小区业主李女士告诉记者，她所在楼栋的旧电梯更换前已使用近17年，小区也是通过国补政策叠加维修基金，在2026年初完成了电梯更换。

盛大世纪名城小区的维修基金是否能作为更换电梯资金补充？ “因房管、住建两部门系统未联网，二手房业主须赴住建局实名认证。经多方宣传动员，提交材料的业主仍较少。”睢阳区新城街道办事处曾回应表示，盛大小区暂无法使用维修基金。

换梯申请已提交，但电梯老化带来的安全压力时刻存在。为保障居民日常出行，盛大世纪名城物业自行出资聘请电梯维保单位持续检修维护，“现在电梯问题多，电梯公司就差住小区里了，维修资金压力不小。”李经理坦言，因为维修基金申请到最终拨付耗时太长，目前物业承担维修费用。

老旧电梯换新，长效路子怎么走

电梯是否要换新，业主意见不统一，换新资金来源等问题是采访中各方提到较多的问题。电梯更新，不能只盯着“换”的环节。谁来牵头？意见如何统一？更要看换完之后能不能长期管好。

“很多老旧小区没有业委会，业主意见又难统一，高低楼层、不同年龄的人想法不一样，表决组织成本高。” 提到老旧电梯更新过程中遇到的难点，商丘市住建局物业管理科和郑州市住房保障和房地产管理局工作人员都表示，业主意见不一致可能会给后期换梯带来一定困难。“郑州已出台《郑州市物业管理委员会工作办法》，对暂不具备成立业主大会或业委会条件的小区，可由街道办事处、乡镇人民政府组织成立物业管理委员会。” 郑州市房管局表示，可以通过成立物管会监督物业服务人履行合同、审核公共收益收支、督促业主缴纳物业费及组织业主共同决定电梯更新等重大事项。

2026年2月，河南省发展和改革委员会、河南省财政厅联合印发《河南省2026年推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》。超长期特别国债也为老旧电梯整体更新提供补贴支持，给很多小区带来换新希望。“国家政策的出台明确老旧电梯更新属于城市民生设备更新范畴，打通向上争取资金的政策通道。其次也能指导各地规范实施、严控工程质量。” 郑州市房管局表示，政策同时也鼓励了各地探索资金创新、保险兜底、智慧监管等创新模式，也为郑州先行先试提供政策空间。

“电梯更新，换新只是起点，管好才是关键。”郑州市房管局工作人员表示，“对于电梯换新项目，坚持建设和后期运维同步谋划，在项目前期方案里就把维保责任明确下来。按照政策要求，电梯更新企业要提供不少于5年的免费质保维保，质保期内由电梯企业承担维保主体责任，落实定期维保、应急救援义务。”此外，该工作人员补充说，在质保期满前还会提前组织业主确定后续维保方案，把使用单位、维保单位的权责讲清楚，杜绝换新之后无人管。

除了事后维修，郑州市房管局也在探索事前预防机制。 “郑州也在创新电梯保险兜底机制，推广电梯综合保险，也就是‘保险+维修’模式。质保到期后，小区可以用维修资金、公共收益投保，由保险公司承担故障维修和风险赔付，化解大额维修资金不足等问题，用市场化手段再筑牢一道安全缓冲垫。”