监控缺位、故障停摆

两小区电梯烦心 居民盼解出行忧

电梯虽小，却连着千家万户的出行安全。近日，南宁市城市碧园小区和建工城大都华园的居民都因为电梯遇到了烦心事。一边是老旧小区想加装电梯监控，却卡在业主意见不统一；另一边是新小区电梯突发故障，业主和物业因维修较上了劲。这些看似不大的“上下为难”事，折射出小区治理中普遍面临的现实考题。

电梯监控缺位 居民出行存忧

南宁市城市碧园小区A栋公寓楼里居住的九成都是租户，电梯里是监控盲区。租户雷先生表示：“电梯里装个摄像头，住得更安心。”业主王阿姨也盼着楼里能加装监控，或是调整监控位置覆盖楼道，为大家日常出行增加安全感。

城市碧园小区的电梯内没有监控，存在盲区。

面对居民们的诉求，小区物业工作人员表示：“物业负责维护现有设施。加装电梯摄像头，按规定得有三分之二的业主同意并筹资才行。但业主多数不在小区居住，且大家意见分散，导致加装监控事宜迟迟难以推进。”据了解，城市碧园小区房龄已有20多年，2022年借着老旧小区改造换了新电梯，但因当时按旧梯标准申请配置并未搭载监控设备。当时该小区申请加装了主干道和楼栋出入口的监控。“为了保障业主安全，小区增强了门禁，安保人员每天也加强了巡逻。要是想把楼栋出入口监控挪到楼道里，得重新布线，还涉及一楼住户的隐私，且改造开支较大，维修资金不足。”物业工作人员说。

小区的监控安装在主干道和楼栋出入口。

五里亭社区居委会主任黄宁珍一直在协调推进此事：“我们之前和物业、业委会多方沟通过。计划等年中新业委会成立后，一起协商是否可以使用公共收益补贴加装费用。”

南宁市住房和城乡建设局物业指导中心工作人员也给出建议：“可以先核查当年电梯更换合同的配置约定。如果业主希望自主加装，需要依规完成表决并自筹资金。如果想通过老旧小区改造渠道解决，可以通过社区老友议事会申报。”

电梯突发停摆 多方协商处理

与城市碧园小区不同，建工城大都华园是交付仅3年的新小区，也因电梯遇上了烦心事。

“两部电梯有一部坏了好几天，万一另一部也‘罢工’，家里老人孩子都吃不消。”3月初，小区7栋2单元的业主黄先生向记者反映。电梯因大零件出现故障停摆，电梯维保公司表示已过保修期，维修大约需要2万元，得动用住宅专项维修资金。

建工城大都华园小区7栋2单元电梯3月初出现故障，楼栋居民仅靠一部电梯出行。

“才入住3年，电梯装上也就5年，怎么就过保修期了？”业主邵先生疑惑，“我们住这儿当然想赶紧修，但得弄清楚为啥大件这么容易坏。如果以后老这样，住宅专项维修资金用光了怎么办？”

小区7栋2单元楼栋管家表示：电梯出故障后，物业第一时间找来电梯维保公司检查，也第一时间在业主群里解释故障原因并征集业主维修意见。“我们在群里发了通知，但业主们还没签字。必须他们同意才能动用维修资金。”

问题卡在第三方检测上，业主对维保单位的检查结果存有疑虑，希望由第三方检测机构出具报告。物业则表示资金紧张，难以承担额外检测费用，业主也不愿自行出资请第三方检测。

随后，记者把问题反馈至社区。金海社区居委会工作人员表示会派网格员再去了解情况。

好在僵局没持续太久，3月10日，记者了解到社区、物业、业主和电梯维保公司坐到一起开了沟通会，技术人员当面一一答疑解惑。业主最终同意使用住宅专项维修资金维修电梯，维修工作得以推进。

专业解读法条 权责依据明晰

两个小区，一老一新，都因电梯闹了心。

广西国海律师事务所律师韦佳炫表示，使用住宅专项维修资金，根据《中华人民共和国民法典》第278条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

韦佳炫表示，建工城大都华园小区的核心问题在于厘清保修责任，物业作为电梯的管理人，有义务保障电梯正常运行。是否过保修期，需要看合同约定，建议由有资质的检测机构出具检验报告。如果在保修期内且属于质量问题，由建设单位承担检测费用；如果已过保修期且物业服务合同没有特别约定，通常由业主共同承担检测费用。

而城市碧园小区加装电梯监控属于共有部分的改造，同样需要经过业主大会同意。韦佳炫解释，根据《中华人民共和国民法典》第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，公共收益优先满足对小区共有部分的维修、更新和改造、消防安全等。在住宅专项维修资金已经用完的情况下，可以动用公共收益来改善小区环境，使用的程序和使用住宅专项维修资金的程序基本一致，都是要先制定用款计划、用途、预算等，并经业主大会表决通过，须一定比例的业主同意。

此外，今年1月，自治区住房城乡建设厅等四部门联合印发的《广西壮族自治区住宅小区公共收益管理办法（试行）》开始施行，进一步明确了小区公共收益的来源、归属、管理和使用方式，为小区公共收益建立“明白账”。

多元共治聚力 回应民生期盼

南宁市政协委员、华蓝集团设计研究院研究员郭敬锋长期关注老旧小区改造。在他看来，小区治理常碰到的难题是业主投票率低、部门衔接不顺、改造进度慢、后续维护难，“最头疼的是投票凑不齐人，很多业主不住在该小区，参与度低。这就需要街道、社区和业委会多跑腿、多沟通，线上线下相结合，挨家挨户做工作”。

对于住宅专项维修资金使用难的问题，郭敬锋建议探索“绿色通道”，在紧急情况下，是否可以由街道、社区或相关主管部门先行审批，允许垫付资金后再补办手续？也可以考虑将小区公共收益统筹起来，设立改造储备金，由社区和物业管理委员会共同管理，用于应急情况。

在资金筹措方面，他提出可以多渠道解决：一是申请国家专项补助资金，二是利用小区公共收益，三是居民合理分担部分费用。他介绍，南宁市江南区五一路社区的完整社区改造、兴宁区华天国际大厦的电梯改造项目，都是可以借鉴的案例。

从电梯里的监控盲区，到停摆的电梯，这些看似不大的事，却关系着每家每户的出行和安心。法律有规定，百姓有需求，怎么把这两头接上，让小区里的“上下为难”不再难，考验的是基层治理的耐心和智慧。